fbpx
  • 0932 799 660

  • wetoo.vn@gmail.com

Cap Rate là gì? Tại sao nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm đến cap rate? – Kiến Thức Bất Động Sản

Trang chủ Chưa được phân loại

Có một thuật ngữ thông dụng trên toàn thế giới mà các nhà đầu tư thường dùng để đánh giá xem khoản đầu tư bất động sản của mình có thực sự là một khoản đầu tư tốt không, đó là cap rate hay capitalization rate – tỷ suất sinh lời. Hãy cùng Wetoo tìm hiểu sâu hơn thuật ngữ này để trang bị thêm kiến thức về đầu tư bất động sản nhé!

Cap rate – tỷ suất sinh lời trong bất động sản là gì?

Lựa chọn của bạn là gì? Bạn lựa chọn dựa trên tiêu chí nào?

Tỷ suất sinh lời được sử dụng trong giới đầu tư bất động sản thương mại để chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận dự kiến sẽ được tạo ra trên một khoản đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này thường được gọi là “cap rate”, và được tính dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến sẽ tạo ra. Cap rate được sử dụng để ước tính lợi nhuận tiềm năng của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư của họ vào thị trường bất động sản.

Tỷ suất sinh lời là biện pháp phổ biến nhất, thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng lợi nhuận của nó. Tỷ suất sinh lời chỉ đơn giản đại diện cho lợi nhuận của một tài sản trong khoảng thời gian một năm với giả định rằng tài sản được mua bằng tiền mặt và không phải chi trả lãi vay.

Một cách khác, đơn giản hơn để xem tỷ suất sinh lời là một thước đo rủi ro trong đầu tư bất động sản. Rủi ro bạn sẽ phải chịu khi đầu tư vào bất động sản càng cao, tỷ suất sinh lời càng lớn. Rủi ro với đầu tư bất động sản càng thấp, tỷ suất sinh lời càng thấp (theo lý thuyết).

Cách tính cap rate – tỷ suất sinh lời bất động sản

Có nhiều cách để tính toán tỷ suất sinh lời. Trong phương pháp phổ biến nhất, tỷ suất sinh lời của một khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản (Net Operation Income) cho giá trị thị trường hiện tại. Về mặt toán học, có thể biểu diễn dưới dạng công thức như sau:

Tỷ suất sinh lời (Capitalization Rate) = Thu nhập hoạt động ròng (Net Operation Income) / Giá trị thị tường hiện tại (Current Market Value)

Trong đó:

Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm (dự kiến) được tạo ra bởi tài sản (như cho thuê) và được tính bằng cách khấu trừ tất cả các chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Những chi phí này bao gồm phí quản lý, bảo trì cũng như thuế bất động sản.

Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị tại thời điểm hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường hiện hành.

Trong một phương pháp khác, con số được tính dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua lại của một tài sản. Công thức như sau:


Tỷ suất sinh lời (Capitalization Rate) =
Thu nhập hoạt động ròng (Net Operation Income) / Giá mua (Purchase Price)

Tuy nhiên, phương pháp thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó mang lại kết quả không thực tế cho các tài sản cũ đã được mua cách đây vài năm / thập kỷ với giá thấp và thứ hai, nó không thể được áp dụng cho tài sản thừa kế vì giá mua của chúng bằng 0 khiến cho việc phân chia là không thể.

Ngoài ra, do giá bất động sản có biên độ dao động lớn, phương pháp đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại là một đại diện chính xác hơn so với phương pháp thứ hai sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.

Ví dụ cụ thể cho các bạn dễ hình dung:

Giả sử rằng một nhà đầu tư có 1 triệu đô la và anh ta đang xem xét đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn – một, anh ta có thể đầu tư vào trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành với lãi suất danh nghĩa 3% hàng năm và được coi là khoản đầu tư an toàn nhất và hai, anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê nhà dự kiến ​​sẽ trả tiền thuê nhà thường xuyên.

Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các chi phí quản ly bảo trì và thuế bất động sản khác nhau. Nó để lại thu nhập ròng từ đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm đầu tiên, giá trị tài sản vẫn ổn định ở mức giá mua ban đầu là 1 triệu đô la.

Tỷ lệ vốn hóa sẽ được tính là (Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị tài sản) = 70.000 đô la / 1 triệu đô la = 7%.

Lợi nhuận 7% được tạo ra từ khoản đầu tư bất động sản này tốt hơn so với lợi nhuận tiêu chuẩn 3% có sẵn từ trái phiếu kho bạc không rủi ro. 4 phần trăm chênh lệch giữa hai lựa chọn thể hiện lợi nhuận cho rủi ro của nhà đầu tư bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản so với đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn nhất mà không có rủi ro.

Phân tích tỷ suất sinh lời bất động sản – cap rate

Tỷ suất sinh lời cho biết khoảng thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đầu tư vào một tài sản. Chẳng hạn, một tài sản có cap rate 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn đầu tư.

Tỷ suất sinh lời khác nhau thể hiện mức độ rủi ro khác nhau. Nhìn vào công thức, có thể chỉ ra rằng giá trị cap rate sẽ cao đối với các yếu tố tạo thu nhập hoạt động ròng cao với tải sản có định giá thấp và ngược lại. Nghĩa là cap rate sẽ cao nếu thu nhập hàng năm từ tài sản đó cao và giá trị của tài sản thấp

Giả sử, có hai tài sản giống nhau ở tất cả mọi mặt ngoại trừ cách nhau về mặt địa lý. Một người ở khu vực trung tâm thành phố sang trọng trong khi người kia ở ngoại ô thành phố. Tất cả mọi thứ đều bình đẳng, tài sản đầu tiên sẽ tạo ra giá thuê cao hơn so với tài sản thứ hai, nhưng những thứ đó sẽ được bù đắp một phần bởi chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản trung tâm thành phố sẽ mawjtcap rate tương đối thấp hơn so với thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể của nó.

Điều này chỉ ra rằng giá trị cap rate thấp hơn tương ứng với việc giá trị của tài sản tốt hơn, triển vọng lợi nhuận tốt hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, giá trị cao hơn của lãi suất trần hàm ý triển vọng lợi tức đầu tư bất động sản tương đối thấp hơn, và do đó mức độ rủi ro cao hơn.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến tỉ suất sinh lời bất động sản – cap rate?

Vì tỷ suất sinh lời được dựa trên các ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, nên chúng có thể có độ lệch cao. Sau đó, điều quan trọng là phải hiểu những gì tạo thành một cap rate tốt cho một tài sản đầu tư.

Ba yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của một tài sản đầu tư và yếu tố rủi ro: vị trí của tài sản trên thị trường bất động sản, loại tài sản đầu tư và thậm chí là lãi suất.

Đối với thị trường bất động sản, mọi thứ từ nền kinh tế đến sự tăng trưởng dân số đến trình độ học vấn của dân số đều có thể ảnh hưởng đến một tài sản đầu tư và tỷ suất sinh lời của nó. Với các loại tài sản đầu tư, tất cả phụ thuộc vào nhu cầu trong thị trường bất động sản. Nhu cầu càng cao, giá trị tài sản tăng cao, tỷ suất sinh lời càng thấp, rủi ro càng thấp. Với lãi suất, khi chúng tăng lên, tỷ suất sinh lời cũng vậy. Điều này là do chúng ảnh hưởng đến khả năng trả nợ thế chấp của nhà đầu tư bất động sản hoặc thậm chí thế chấp cho một tài sản đầu tư, buộc giá bất động sản đi xuống nếu bất cứ ai muốn bán.

Vậy cuối cùng, như thế nào là một tỷ suất sinh lời tốt?

Chúng tôi hiện tại chưa thể trả lời câu hỏi này. Và thật không may, chúng tôi cũng sẽ không đưa ra một con số cụ thể sẽ hài lòng bạn. Đôi khi 1% là tỷ suất tốt. Đôi khi 5%, thậm chí 12% cũng là tỷ suất sinh lời tốt. Cách duy nhất để giải quyết vấn đề này là không sử dụng tỷ suất sinh lời như một yếu tố quyết định trong việc lựa chọn đầu tư bất động sản tốt nhất.

Điều này có nghĩa là cap rate đã trở nên lỗi thời? Không. Bạn nên sử dụng cap rate để đưa ra quyết định tổng quan cùng với tỷ lệ cash-on-cash return (tỷ lệ hoàn vốn tiền mặt), thu nhập cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và giá mua. Nghĩ là bạn cần nghiên cứu thị trường bất động sản, thực hiện phân tích thị trường bất động sản và cuối cùng là phân tích bất động sản đầu tư. Bạn cũng nên điều tra kĩ lưỡng tài sản đang nhắm đến.

Chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng cap rate như một sự tham khảo. Cùng với việc đó là tìm kiếm các tài sản đầu tư có tỷ suất sinh lời tương tự hoặc cao hơn, nhưng luôn tiếp tục với phân tích đầu tư bất động sản và cảnh giác với tỷ suất sinh lời cực cao.

(0) bình luận

Bình luận

Call Now Button